Wohnen in NRW: Wie hoch sind die innerörtlichen Mietunterschiede?

Wie viel kostet Wohnen in NRW?

Wie teuer ist Mieten in NRW? Die kürzeste Antwort auf diese Frage für das Jahr 2022 wäre „Durchschnittlich 6,82 Euro pro Quadratmeter oder 474,65 Euro pro Wohnung“. Das zeigen die Ergebnisse des Zensus 2022 zur Nettokaltmiete der knapp 5 Millionen Mietwohnungen in NRW. 
 

Allerdings lässt solch eine knappe Auskunft einige Aspekte aus: Die Mieten in NRW variieren – je nach Baujahr, Ausstattung, Dauer des Mietverhältnisses oder individueller Wohnlage. So lag beispielsweise die Durchschnittsmiete in NRW 2022 für Wohnungen, die zwischen 2000 und 2009 errichtet wurden, bei 7,17 Euro je m². Mit einem Baujahr ab 2016 betrug sie dagegen 9,25 Euro je m² – also über 2 Euro mehr.  

Darüber hinaus zeigten sich regionale Unterschiede: Generell waren die Mieten in NRW-Großstädten – vor allem außerhalb des Ruhrgebiets – im Durchschnitt höher als im eher ländlichen oder vorstädtischen Raum.  

Die meisten Mietwohnungen in NRW für weniger als 7 Euro pro Quadratmeter vermietet

Doch auch bei dieser regionalen Betrachtung bleibt eine Sache außer Acht: Selbst in den relativ teuren Städten wie Düsseldorf und Köln mit Durchschnittsmieten von über 9 Euro je m² gab es eine Reihe von Mietverhältnissen, die unter dem NRW-Durchschnitt von 6,82 Euro je m² lagen. So waren 2022 in Düsseldorf 17,5 % der Mietwohnungen für unter 6,82 Euro pro m² vermietet; in Köln war es jede fünfte Wohnung (20,2 %). 
 

Anteil der Mietwohnungen, die 2022 unter der NRW-Durchschnittsmiete lagen, je Gemeinde in %

 

 

Für ganz NRW gesehen kosteten sogar 60,7 % aller 5 Millionen Mietwohnungen weniger als 6,82 Euro je m². Anders ausgedrückt: Die meisten Wohnungen in NRW hatten 2022 eine unterdurchschnittliche Miete.  
 

Wie stark die Mieten NRW-weit variierten bzw. streuten, ist anhand der folgenden Grafik zu erkennen: Die Hälfte aller Wohnungen in NRW war 2022 maximal für 6,25 Euro je m² vermietet, die günstigsten 25 % für weniger als 5,27 Euro je m². Die preiswertesten 10 % der Wohnungen in NRW kosteten sogar weniger als 4,58 Euro je m². Auf der anderen Seite musste für ein Viertel der Wohnungen in NRW mehr als 7,83 Euro je m² bezahlt werden; jede zehnte Wohnung kostete sogar 9,85 Euro oder mehr.
 

Boxplot der Nettokaltmietenverteilung je m² in NRW 2022, in Euro

_{^{Der Boxplot zeigt die Verteilung der Nettokaltmieten je m² in NRW 2022. Die Obergrenze der Box bei 7,83 Euro bildet das 75. Perzentil ab. Das bedeutet, dass 75 % aller Mietwohnungen für eine Nettokaltmiete bis maximal 7,83 Euro pro Quadratmeter vermietet waren. Die weiße Linie in der Box bei 6,25 Euro bildet analog dazu das 50. Perzentil (Median) ab. Die Untergrenze der Box zeigt das 25. Perzentil und somit, dass 25% aller Mietwohnungen für eine Nettokaltmiete für weniger als 5,27 Euro je m² vermietet waren. Zusätzlich sind das 10. Perzentil (4,58 Euro/m²), das 90. Perzentil (9,85 Euro/m²) und das arithmetische Mittel, also der Durchschnitt (6,82 Euro/m²), eingezeichnet.}}

Unterschiede innerhalb von Münster und Aachen am höchsten

Wie stark sich Mieten auch innerhalb einer Stadt oder Kommune unterscheiden, ist ein Aspekt, der im Allgemeinen eher selten betrachtet wird. Um diese Differenzen in einer Zahl zu bündeln, kann man die Streuung innerhalb einer Gemeinde betrachten. Diese wird im Folgenden mit dem Quartilsverhältnis dargestellt.¹ Die hier verwendete Variante dieses Verhältnisses gibt an, wie viel die teuersten 25 % der Wohnungen in einer Gemeinde mindestens mehr kosten als die günstigsten 25 % aller Wohnungen in der entsprechenden Gemeinde. Je größer dieses Quartilsverhältnis ist, desto höher sind auch die innerörtlichen Unterschiede in den Mieten.²

Wichtig bei dieser Betrachtung ist, dass qualitative Merkmale der Wohnung – wie Ausstattung, Wohnlage und Gebäudetyp sowie Baujahr – nicht gesondert berücksichtigt werden.

 

Innerörtliche Unterschiede der Quadratmetermieten in den Gemeinden in NRW 2022 gemessen am Quartilsverhältnis

Die geringste innerörtliche Streuung der Mieten je m² wiesen die Städte Werdohl und Halver auf: Dort lagen die Mieten je m² tendenziell näher beieinander, das heißt, es gab geringere innerörtliche Unterschiede als in den anderen Gemeinden in NRW. Zwischen dem teuersten und günstigsten Viertel aller Mietwohnungen lag in diesen Gemeinden ein Preisunterschied von 18,4 % bzw. 21,4 %.  
 

Ein anderes Bild zeigte sich dagegen für Städte mit großen Hochschulstandorten außerhalb des Ruhrgebiets sowie angrenzenden Gemeinden. In Münster waren die innerörtlichen Unterschiede der Mieten NRW-weit am höchsten. Hier kosteten die teuersten 25 % der Mietwohnungen mindestens 56,0 % mehr als die günstigen 25 % aller Mietwohnungen. Auf Platz 2 und 3 folgten Aachen und Köln. 
 

Auch andere Städte außerhalb des Ruhrgebiets wiesen eine relativ hohe Variation in den Mieten auf, so z. B. Bonn, Siegburg, Olpe, Steinfurt und Bielefeld. Darüber hinaus zeigten sich auch in einigen ländlichen Gemeinden wie im nördlichen Münsterland, der Eifel, in Ostwestfalen oder am Niederrhein eine höhere Variation in den Mieten.  
 

Tendenziell waren die innerörtlichen Unterschiede in Städten größer, in denen die durchschnittliche Miete relativ hoch war. Deutlich wird dies beispielsweise in Aachen: Hier kosteten Mietwohnungen im Jahr 2022 durchschnittlich 8,04 Euro pro m² und somit 1,22 Euro mehr als durchschnittlich in NRW (6,82 Euro pro m²). Außerdem war gleichzeitig das Quartilsverhältnis mit 54,2 % NRW-weit am zweithöchsten. Es gab also vergleichsweise große Unterschiede in den Mieten innerhalb Aachens. 
 

Auf der anderen Seite zeigt sich, dass die Mieten in den Städten und Gemeinden relativ gering streuten, die geografisch zentral in NRW lagen, wie die Städte im Ruhrgebiet und die Gemeinden im Märkischen Kreis. Darüber hinaus war „Wohnen“ hier überdurchschnittlich günstig. So kostete z. B. eine Mietwohnung in Duisburg 2022 im Durchschnitt 5,84 Euro pro m². Auch die Großstadt mit der geringsten Variation in den Mietpreisen, die Stadt Gelsenkirchen, lag im Ruhrgebiet.  

Zusammenfassung

Die Auswertung des Quartilsverhältnisses der Quadratmetermieten in den Gemeinden NRW hat gezeigt, dass die Mieten nicht nur innerhalb NRWs, sondern auch innerhalb einer Gemeinde unterschiedlich stark variierten (streuten). Teilweise zeigten sich zudem interessante geografische Zusammenhänge in NRW. Dies sind erste Hinweise für die Heterogenität der Mietmärkte in NRW. 
 

Insgesamt bietet der Zensus eine hochwertige Datengrundlage, um die Wohnungsmärkte in NRW zu untersuchen.